Ce înseamnă imobil grevat de sarcini și cum să te protejezi în fața acestora?
Când vrei să cumperi sau să vinzi un imobil, trebuie să înțelegi ce înseamnă un imobil grevat de sarcini și cum te poate afecta acest aspect. Află cum să gestionezi o proprietate asupra căreia există anumite obligații sau restricții legale în favoarea unor terți.
Curs valutar
| Simbol | BNR | Cumpărare | Vânzare |
|---|---|---|---|
| EUR | 4,9775 | 4,9000 | 5,0500 |
| USD | 4,3806 | 4,3000 | 4,4500 |
| GBP | 5,8128 | 5,7000 | 5,8800 |
| CHF | 5,3588 | 5,2900 | 5,4200 |
| SEK | 0,4460 | 0,4130 | 0,4670 |
| 100 JPY | 3,0684 | 3,0100 | 3,1700 |
* Cursuri valutare cont curent
Află mai multe| Persoană fizică | O lună* | 3 luni |
|---|---|---|
| EUR | 0,60% | 1,00% |
| RON | 5,75% | 6,75% |
| Index | Ultima actualizare | Rată |
|---|---|---|
| EURIBOR 12 LUNI | 17.04.2025 | 2.13200% |
| EURIBOR 6 LUNI | 17.04.2025 | 2.19400% |
| IRCC | 01.04.2025 | 5.55000% |
| ROBOR 3 LUNI | 17.04.2025 | 5.89000% |
| ROBOR 6 LUNI | 17.04.2025 | 5.99000% |
| SARON 1MC+M1 | 17.04.2025 | 0.17500% |
| SARON 3MC+M3 | 17.04.2025 | 0.37230% |
| SARON 3MC+M6 | 17.04.2025 | 0.44330% |
Ce înseamnă un imobil grevat de sarcini?
Un imobil grevat de sarcini este o proprietate (teren, clădire, apartament etc.) asupra căreia există anumite drepturi sau obligații înregistrate în cartea funciară, care pot afecta dreptul de proprietate sau de folosință al titularului. Aceste sarcini pot reprezenta restricții în utilizarea, vânzarea sau ipotecarea imobilului, iar cumpărătorii sau creditorii trebuie să le ia în considerare înainte de a efectua o tranzacție.
Tipuri de sarcini care pot greva un imobil
-
Ipoteca
Ipoteca reprezintă un drept real acordat unui creditor (bancă, instituție financiară, persoană fizică sau juridică) asupra imobilului pentru garantarea unei datorii. Dacă proprietarul nu își îndeplinește obligațiile de plată, creditorul poate executa silit imobilul pentru recuperarea datoriei.
-
Sechestrul judiciar sau asigurător
Sechestrul judiciar este o măsură impusă de instanță sau de un organ fiscal pentru a bloca vânzarea ori înstrăinarea unui imobil în cadrul unui litigiu sau al unei datorii fiscale. Sechestrul poate fi aplicat de instanțe, ANAF sau alte autorități competente.
-
Servituțile
Servituțile sunt drepturi ale unei persoane asupra imobilului altuia, cum ar fi dreptul de trecere, dreptul de acces la o conductă de apă, electricitate sau canalizare. Acestea pot fi înscrise în cartea funciară și sunt opozabile noilor proprietari ai imobilului.
-
Dreptul de uzufruct
Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi un imobil și de a culege fructele acestuia (chirii, recoltă etc.), fără a avea drept de proprietate asupra sa. Cel mai des întâlnit în cazul în care părinții își păstrează uzufructul asupra unei case donate copiilor.
-
Dreptul de superficie
O persoană poate avea dreptul de a construi și utiliza o clădire pe un teren care nu îi aparține. Proprietarul terenului nu poate împiedica utilizarea imobilului de către superficiar.
-
Interdicția de înstrăinare și grevare
Reprezintă o clauză prin care proprietarul nu poate vinde sau ipoteca imobilul fără acordul unei terțe persoane. De obicei este vorba despre un creditor sau un beneficiar al unui contract de donație.
-
Litigii sau revendicări
Dacă un imobil este subiectul unui proces de revendicare sau alt litigiu, acesta este considerat grevat de sarcini, până la soluționarea definitivă a cazului.
Ghid complet pentru o achiziție sigură
Cum să verifici dacă un imobil este grevat de sarcini?
Pentru a evita problemele juridice sau financiare, este foarte important să realizezi verificări riguroase înainte de a cumpăra un imobil. Iată ce trebuie să faci:
Obține un extras de carte funciară
Extrasul de carte funciară conține toate informațiile despre situația juridică a unui imobil, inclusiv ipoteci, servituți, sechestre sau alte sarcini. în prezent, acest document poate fi obținut online de pe site-ul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) sau direct de la Oficiul de Cadastru.
Verifică situația fiscală a imobilului
Pentru a evita preluarea unor datorii ale fostului proprietar, solicită un certificat fiscal de la Direcția de Taxe și Impozite locale. Acest document atestă dacă există impozite neplătite sau alte obligații fiscale.
Consultă un notar public
Notarul este persoana cea mai potrivită pentru a verifica documentele de proprietate și pentru a te informa despre eventualele riscuri. Chiar dacă vânzătorul încearcă să-ți prezinte o situație favorabilă, notarul poate confirma dacă există litigii sau restricții.
Caută informații în registrele publice
Pe lângă cartea funciară, poți verifica Registrul Național de Publicitate Mobiliară (RNPM) sau portalurile instanțelor de judecată pentru a afla dacă imobilul este implicat în litigii.
Cum poate fi radiată o sarcină de pe imobil?
Dacă proprietarul dorește să elimine o sarcină de pe imobil, trebuie să urmeze pașii specifici fiecărui tip de sarcină:
- pentru o ipotecă – trebuie achitată integral datoria și obținută o radiere de la creditor (bancă, persoană fizică etc.);
- pentru un sechestru – este necesară o hotărâre judecătorească sau o decizie administrativă de ridicare a măsurii;
- pentru un drept de servitute sau uzufruct – se poate încerca negocierea cu beneficiarul sau obținerea unei hotărâri judecătorești;
- pentru interdicția de înstrăinare – trebuie respectate condițiile impuse prin contract (ex: acordul unei terțe persoane).
Cum să te protejezi împotriva sarcinilor imobiliare?
După ce ai verificat documentele și situația juridică a imobilului, trebuie să iei câteva măsuri suplimentare pentru a te proteja când iei un credit imobiliar sau faci alt tip de achiziție imobiliară:
- include clauze clare în contract – dacă descoperi o sarcină după semnarea antecontractului, dar încă nu ai plătit prețul integral, ai nevoie de o clauză care să permită rezilierea fără penalități;
- solicită stingerea ipotecilor înainte de achiziție – dacă vânzătorul are un credit ipotecar, asigură-te că banca radiază ipoteca înainte de a finaliza tranzacția;
- evită cumpărarea unui imobil aflat într-un litigiu – chiar dacă prețul imobilului pare atractiv, un proces poate dura ani și te poate costa mult timp și bani;
- lucrează cu un avocat specializat – un avocat în drept imobiliar te poate ajuta să interpretezi corect documentele și să te asiguri că nu ești expus riscurilor.
Cumpărarea unui imobil este o investiție majoră, iar verificarea existenței unor sarcini este esențială pentru a evita problemele legale sau financiare. Asigură-te că faci toate verificările necesare, că lucrezi cu profesioniști și că înțelegi exact situația juridică a imobilului înainte de a lua o decizie finală. Procedând astfel, te vei proteja și vei face o investiție sigură, fără riscuri ascunse.